농업진흥지역은 경지정리, 농업용수개발 등 농업생산에 필요한 인프라가 정비된 생산성이 높은 우량농지와 이러한 농지에 공급되는 용수원을 보호하기 위해 필요한 토지를 지정한 것이다. 그래서 농업진흥지역 안에서는 농업경영 환경의 보호를 위해 농업생산에 직접 관련되지 않은 토지이용행위가 엄격하게 제한된다.

어떤 농지가 농업진흥지역에 포함되는지 여부는 그 농지에 대해 시·군에서 발급하는 토지이용 계획 확인서를 보면 알 수 있다.

토지이용 계획 확인서 도시 관리계획이 ‘농림지역’으로 표시되고 농지에 ‘농업(진흥·보호)구역’ 으로 표시되어 있으면 농업진흥지역에 포함된 것이고, ‘해당 없음’으로 표시되어 있으면 농업진흥지역 밖의 농지이다.

농지를 취득한 후 주택 등을 신축할 계획이라면 주택 등의 건축이 제한되는 농업진흥지역 안보다는 농업진흥지역 밖의 농지를 취득하는 것이 효과적이다. 농업진흥지역 밖에서는 도시지역이나 관리지역에서 주택 등의 신축이 비교적 자유로운 편이다.

농지취득자격증명은 상속·공유농지의 분할·시효의 완성 등 특별한 경우를 제외한 매매·증여·경락 등으로 농지의 소유권을 취득하는 경우에 적용된다.

개인과 법인, 농업인과 비 농업인을 구분하지 않고 농지의 소유권을 취득하는 경우에는 농지의 소재지를 관할하는 시·구·읍·면장으로부터 농지취득자격증명을 발급 받아야 하며, 농지의 소유권에 관한 등기 신청 시 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다.

농지취득자격증명서를 발급 받으려면 농지취득자격증명신청서에 취득하는 농지에 관한 농업경영계획서를 첨부하여 시·구·읍·면사무소에 제출하면 된다.

농지취득 자격증명 발급신청을 접수한 시·구·읍·면에서는 신청인의 농지취득자격과 농업경영계획서의 실현 가능성을 검토하여 농지취득 자격증명을 발급하거나 신청서를 반려하게 된다.

최근에는 토지가격이 급격하게 상승하는 등 투기우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여 토지의 거래계약에 대해 시장, 군수의 허가를 받도록 하는 토지거래하거구역이 증가하고 있다.

이런 토지거래허가구역 안에서는 토지거래계약허가를 받으면, 농지취득자격증명을 발급 받은 것으로 간주하기 때문에 토지거래계약하거를 받으면 별도로 농지취득자격증명을 발급받을 필요가 없다.

그러나 토지거래계약허가가 심사기준이 농지취득 자격증명 발급 심사기준에 비해 상당이 엄격하여 농지에 관해서는 농지소재지 6개월 사전거주요건, 거주지와 농지와의 거리가 20km 이내이어야 하는 통작거리 제한 등이 적용되므로 토지거래계약 허가구역 안의 농지를 취득하려는 경우에는 충분한 검토가 필요하다.

농업경영 목적으로 소유하는 경우 농지의 소유 규모를 제한하지 않는다. 다만, 농업인이 아닌 도시민이 주말·체험영농 목적으로 농지를 취득하는 경우에는 그 세대원이 소유하는 농지를 모두 합산하여 세대당 1,000㎡를 초과할 수 없다.

그런데 농지를 구입한 뒤 경작을 하지 않고 그대로 방치한다든지, 농지를 다른 사람에게 임대할 경우에는 농지처분의무가 부과된다. 농지처분의무는 시장·군수·구청장이 농지이용실태를 조사하여 농지를 처분할 것을 통지하게 되며, 처분통지를 받게 되면 1년 이내에 해당 농지를 팔아야 한다.

1년 이내에 팔지 못하면 6개월간의 기간을 두어 처분명령을 하ㅎ게 되며, 처분명령을 이행하지 않을 경우에는 그 농지를 팔 때까지 공시지가의 20%에 해당하는 이행강제금을 매년 반복 부과하게 된다.

농업회사 법인의 농지소유 요건완화

농지임대 허용범위 확대

• 2005년 10월부터 농업경영 목적으로 취득하여 소유하고 있는 농지를 농지은행을 통해 전업농 등에게 장기 임대하는 경우를 허용하고 그 기간 동안은 자기의 농업경영에 이용하지 않더라도 소유할 수 있도록 하였다.
• 8년 자경 후 이농할 경우에는 현행 1ha 까지 농지 소유가 가능하지만 농지은행에 임대하는 경우는 면적 제한 없이 소유가 가능하다.
• 상속 농지도 현재 1ha 까지 소유할 수 있는데 농지은행에 임대하는 경우는 3ha 까지 소유 가능하다.
• 또한 국가, 지방자치단체, 법인 개인 등 농지소유자로부터 위탁을 받아 농지의 임대, 매도 기능을 수행하는 농지 수탁관리 사업을 시행하고 있다.
• 농지 수탁관리 사업은 소유자가 농지의 임대를 한국농어촌공사에 위탁하는 경우에 이를 수탁하여 전 농업 등에 임대하는 사업으로서 일정규모 이하의 농지나 개발예정 지역 안의 농지 등은 수탁대상에서 제외하여 투기목적의 농지취득은 차단할 계획이다.
• 최소 수탁규모는 농업진흥지역 내에서는 1,000㎡ 미만, 농업진흥 지역 밖은 1,500㎡ 미만이고 수탁기간은 5년 이상이다.
• 그 동안 농지법 시행일(1966년 1월 1일) 이후에 취득한 농지는 질병, 징집 등 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 임대가 허용되지 않았다.

농지처분 명령제도 완화

• 2006년 1월 22일 부터는 농지처분명령제도를 완화하여 처분 통지를 받은 농지소유자가 해당 농지를 성실하게 경작하거나 한국농어촌공사 등과 매도 위탁계약을 체결한 경우에는 3년간 처분명령을 유예할 수 있도록 하였다.
• 그러나 처분명령의 유예기간 중 성실경작을 하지 아니하거나 농지의 매도위탁을 해지한 경우에는 지체 없이 유예했던 처분명령을 하게 되지만, 처분명량의 유예기간 동안 성실하게 경작하여 유예기간을 경과한 때에는 당해 농지에 대한 처분의무는 소멸되도록 했다.

농지처분 의무가 면제되는 사유 확대

• 2006년 1월 22일 부터 농지처분 의무가 면제되는 휴경사유에 지력증진 및 토양개량보전을 위해 필요한 기간 동안 휴경하는 경우와 연작으로 피해가 예상되는 작목의 경작 재배 전후에 피해 예방을 위해 필요한 기간 동안 휴경을 하는 경우를 추가했다.
• 지금까지는 자연재해, 징집, 생산조정 등 부득이한 사유로 소유농지를 휴경하는 경우에는 처분의무를 면제하고 있으나 농산물 소비감소, 개방 확대 등에 대응하여 생산을 강제하지 않도록 처분의무가 면제되는 휴경 사유를 확대할 필요성에 따른 것이다.

농지보호구역 행위제한 조정

• 농지법 개정으로 농업보호구역의 토지이용행위 제한방식을 제한행위 열거방식에서 허용행위 열거방식으로 변경하였다.
• 또한 시행령을 개정하여 농업보호구역의 행위제한 수준을 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 의한 관리지역 행위제한 및 농업 진흥구역의 행위제한 수준으로 조정해 농업인의 소득증대에 필요한 시설로서 주말농원사업 (3천 ㎡미만), 관광농원사업(92ha 미만)의 시설설치를 허용하였다.
• 또 농업인의 생활여건 개선에 필요한 시설로 단독주택 (1천㎡ 미만), 슈퍼마켓·의원·탁구장·동사무소·마을공회당 등 제1종 근린생활시설, 기원·서점·체력단련장·사무소·사진관·게임방 등 제2종 근린생활 시설의 설치를 확대하였다.

농지조성비 제도 개편

• 2006년 1월 22일부터 현행 농지 조성비를 농지보전 부담금으로 개편하여 그 부과기준을 조성원가에서 공시지가 기준으로 부과하고 농지조성사업과 영농규모화 지원, 농지은행사업 등 농업구조개선 재원으로 활용할 계획이다.
• 단위(㎡)당 금액을 전용하는 농지에 대한 개별공시지가의 30%로 부과하게 됨에 따라 지가가 높은 지역의 부담이 과도하게 증가하지 않도록 부과금액이 ㎡ 당 5만원을 초과하는 경우 5만원을 부과하도록 상한 제도를 도입하여 보완하였다.

농업 진흥구역 행위제한 완화

2006년 1월 22일 부터는 농지취득 시 전용허가를 받은 농지, 주말체험영농농지 등 농업경영계획서를 작성하지 않은 경우와 같이 농업경영계획서를 작성하지 아니하고 농지취득자격증명을 신청하는 때에는 이를 2일 이내 처리하도록 처리기간을 단축한다.

농지취득 자격증명 발급기간 단축

• 그 동안 농업 진흥구역에서는 농업생산과 직접 관련되지 않은 토지이용행위를 금지하면서, 농업용 시설 등의 설치만 예외적으로 허가하여 왔으나, 2006년 1월 22일부터 농업 진흥구역 안에서 농산물가공 유통 및 농업인 공동이용시설의 설치 규모를 확대하게 된다.
• 미곡종합처리장, 산지유통시설은 현재 1ha에서 3ha로 개정하고 농업생산자단체가 설치 운영하는 농산물 판매시설( 0.3 ha 미만)을 허용하고, 마을공동농산어촌체험시설 및 국가지방자치단체 농업생산자단체가 설치하는 목욕탕, 운동시설, 구판장 설치를 허용하게 된다.

축사 설치 시 농지전용 규제완화

• 그 동안 농지를 전용하여 축사 설치 시 현실적인 부담을 고려하고, 축산을 하는 농업인들의 요구사항을 반영하여 2006년 1월 22일부터는 축사설치 관련 농지전용 규제가 대폭 완화된다.
• 현재 농업진흥지역 밖에서 농지전용 신고 시 면적을 제한(양돈·양계 3ha, 기타 1ha)하고 농업진흥지역 안에 축사를 설치할 때에는 1ha 초과분에 대해서 농지보전 부담금을 50% 부과하던 것을, 축종구분 없이 3ha까지 신고전용을 허용하고 농업진흥지역 안에서 3ha까지 축사를 설치할 때에는 농지보전 부담금을 면제 (3ha를 초과하는 부분만 50% 부과)한다.

농업진흥지역 지정 관리제도 보안

그 동안 농업진흥지역 해제권한을 엄격하게 제한하여 경직되게 운영하였던 것을 개선하여 2006년 1월 22일부터 시·도지사가 여건변화로 인해 농업진흥지역을 해제할 필요가 있을 경우 2ha 미만까지 해제할 수 있도록 확대하고, 그 중 1ha까지는 시·도지사가 직권으로 해제할 수 있도록 했다.

농지전용 허가제도 개선

• 2006년 1월 22일 부터는 농지전용 허가제도가 대폭 완화된다.
• 농지관리위원회의 확인을 생략할 수 있는 경우를 확대하였으며 농지전용 허가제한 기준을 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 의한 용도지역별 토지이용 행위제한 수준에 맞추어 조정하고 시·도지사에 대한 농지전용허가권한 위임범위를 확대해 현재 농업진흥 지역 밖 3~10ha 에서 3~20ha 로 조정된다.

취득 시 스스로 작성하여 제출한 신청서대로 농업목적으로 농지를 산 경우 반드시 계속 본인이 농사를 지어야 한다.

만일 정당한 사유 없이 본인이 직접 농사를 짓지 않고 농지를 놀리거나 남에게 빌려주거나 농작업의 전부를 위탁한 경우에는 농지를 처분하도록 통지받게 된다.

※ 취득한 후 불가피하게 발생하는 ‘군 입대, 질병에 의한 입원, 공직취임’ 등 정당한 사유로 인하여 본인이 직접 농사를 짓지 않은 경우는 예외일 수 있다.
※ 농지를 농업 이외 다른 용도로 사용하고자 하는 경우에는 먼저 전용허가를 받거나, 전용신고를 한 후에 취득하여야 한다.

직접 농사를 짓지 않아 처분 통지를 받은 후 농지를 처분하지 않으면, 이행강제 부과금 등 불이익을 받는다.

• 처분사유 발생 후 1년 이내 처분할 것을 통지하고(처분통지)
• 그 기간 내에 처분하지 않을 경우 6개월 이내 처분할 것을 명령하며(처분명령)
• 처분명령 기간 내에도 처분하지 않으면, 처분할 때까지 매년 공시지가의 20%에 해당하는 이행강제금을 부과 ※ 한 번 처분 통지를 받은 농지는 다시 농사를 짓더라도 반드시 처분해야 한다. ※ 일부 부동산 중개인의 말만 믿고 농지를 산 후 직접 농지를 짓지 않아 처분명령, 이행강제금 부과 등 불이익을 받지 않도록 주의해야 한다. ※ 농지를 허위나 부정한 방법으로 취득한 것이 적발되면, 고발되어 3년 이하 징역 또는 벌금에 처하게 된다.(농지법 제61조)